El precio que ves anunciado en un portal inmobiliario no es lo que vas a pagar. Entre impuestos, notaría, registro y gestoría, comprar una vivienda en España añade entre un 10 % y un 15 % adicional sobre el precio de compra, y encima de eso está la cuota mensual de la hipoteca si no pagas al contado.
Los impuestos de la compraventa: ITP, IVA y AJD
Si compras una vivienda de segunda mano, pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que gestiona cada comunidad autónoma y que suele oscilar entre el 6 % y el 11 % del valor de la vivienda, con tipos reducidos en algunos casos (menores de cierta edad, familias numerosas, vivienda habitual). Si compras obra nueva directamente al promotor, en su lugar pagas IVA (10 % con carácter general) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que también fija cada comunidad. A esto se suman notaría, registro de la propiedad y gestoría, que en conjunto rondan entre el 1 % y el 2 % adicional. Puedes calcular el desglose exacto para tu comunidad autónoma en la calculadora de hipoteca y gastos de compraventa.
Cómo se calcula la cuota mensual de la hipoteca
La inmensa mayoría de hipotecas en España usan el sistema de amortización francés: pagas una cuota mensual constante durante toda la vida del préstamo, pero la proporción entre capital e intereses cambia con el tiempo. Al principio, la mayor parte de la cuota son intereses; según avanza el préstamo, cada vez amortizas más capital. Esto significa que si cancelas anticipadamente en los primeros años, habrás pagado proporcionalmente más intereses que capital. El tipo de interés (fijo, variable o mixto) y el plazo son las dos variables que más mueven la cuota mensual: alargar el plazo reduce la cuota, pero aumenta el total de intereses pagados durante la vida del préstamo.
Comprar para alquilar: cuándo sale rentable
Si te planteas comprar una vivienda como inversión, la pregunta relevante no es solo si el alquiler cubre la hipoteca, sino la rentabilidad neta una vez descontados los gastos de compra, la comunidad, el IBI, el seguro y los periodos vacíos entre inquilinos. La fiscalidad también importa: el rendimiento del alquiler tributa en el IRPF, pero permite deducir todos esos gastos y, en determinadas condiciones, aplicar una reducción sobre el rendimiento neto positivo. La calculadora de rentabilidad de alquiler compara el cash flow mensual real frente a la rentabilidad bruta que suele anunciarse, que casi siempre es optimista.
Una alternativa poco conocida: la hipoteca inversa
Si ya eres propietario de tu vivienda y tienes más de 65 años, existe la posibilidad inversa a pedir una hipoteca: convertir el valor de tu casa en una renta mensual o un capital, sin tener que venderla ni mudarte, y sin que tus herederos respondan con otros bienes si la deuda acumulada supera el valor de la vivienda. Es un producto regulado por la Ley 41/2007, con menos volumen de contratación que una hipoteca convencional pero relevante para planificar la jubilación. Puedes estimar la renta orientativa en la calculadora de hipoteca inversa.
En los tres casos —comprar para vivir, comprar para alquilar o usar tu vivienda como complemento de pensión— el cálculo exacto depende de tu comunidad autónoma, tu situación personal y las condiciones concretas que te ofrezca el banco, así que trata estas calculadoras como punto de partida para comparar escenarios, no como una oferta vinculante.